今年买房，一步都不能错！看完这篇，再也不当韭菜

大家好，我是功夫基。

2022年第一个月转眼就要结束了，你们看现在的佛山楼市，是不是觉得有一片迷雾在眼前？

今天，基哥跟大家聊聊，2022年的佛山，哪些热门板块要关注，哪些地方值得投资，哪些盘就算不买也看看？

2022哪些热门板块要关注？

大家首先要清楚一点，热门板块我们关注的不仅是楼盘，重点是政府投入、城市更新。

例如，三山的投入方向主要在产业、公园、轨道，平洲的投入主要在公园改造、城市更新，灯湖中轴的投入主要在旧改、南海之眼打造。

这三个板块，基哥个人最期待的是这几个建设项目：

【三山】三山虎牙总部、港式医疗、万科里商业

【平洲】平洲儿童公园、映月湖公园二期、网红水街

【灯湖中轴】南海之眼、艺术中心、桂澜路北延线

平洲儿童公园，基哥都流口水了▼

基哥还想在南海之眼看画展▼

以上这三个都是近两年热到发烫的板块，为什么热，除了新盘的加入，政府的确是有干活的，而且还挺给力，它们不火谁火？

以外，基哥认为，东平河北岸的改造，也很有看头。

基哥手上有一份《佛山市东平河水轴线规划》的资料，看完觉得，哇这也太赞了吧！可以跟广州的临江公园带媲美了。

内部资料，只能给你们看个封面了

另一方面，近期关于佛山新城的风，也在悄悄地吹，如果网传那件事真的能成，佛山新城逆风翻盘，也不是不可能。

网上有另一位大V透露广州28号线会走佛山新城，这个今年能不能落实呢？让我们拭目以待。

不过当下的佛山新城，刚需没啥好盘可买，置换又觉得不够成熟，学位很紧张，前几天财爷才写过。【回顾】

| 佛山新城（来源：功夫房产）

你可能想问，怎么基哥说来说去都是这几个地方？其他地方就不行吗？

很残酷的是，不是其他地方不行，而是建设好一座城市需要大量的资金，你要知道佛山财政对卖地依赖还是蛮大的，换句话说，就是土地能卖出好价钱，自然就有钱发展城市面貌。

不过，有一个地方是例外，就是北滘新城。这个地方的崛起，民营企业功不可没（你们知道我在说谁），但目前核心区位也无地可用了，往西拓展需要进一步的蓝图支撑。

如果北滘接下来不加把劲，想想城市怎么发展、核心区如何扩容、如何增加优质学位，只吃地铁的老本，在往后5年里，分分钟被兄弟们赶超呀。

| 北滘新城航拍图

2022年的投资逻辑

首先，大家要认清形势，投资房子这件事，不要抱太高期待了。

未来，随着房地产告别高歌猛进的发展阶段，过去5年翻倍式的涨幅，很难再现了，特别是远离中心的偏远地带，只会长期“躺平”，而中心区的物业，价值将继续巩固。

所以接下来买房，我们一定要将“流通性”作为首要考量，怎样的二手房好卖？答案你早就知道了：一是临广，二是稀缺。

来看看这份来自贝壳的佛山人气小区榜，前10有7个项目都在桂城，2个禅城，1个罗村。

（9是时代云图、10是罗村时代倾城）

证明大家真的非常关注桂城板块，二手关注度高，流通性肯定不会差，以第一名万达华府为例，贝壳显示近30日新增客源量达到了200组，而这盘在售的住宅却只有105套。

不过，人气高不等于成交好，因为价格高，业主心态也比较骄傲，不过一旦价格到位，或者是急售房源，很容易就能把房子卖掉！

这里面出现的花苑广场，也很有趣，这说明中心区的老破小还是有市场的，只要价格足够便宜，地段足够好，总有人接盘。

那么佛山哪些二手盘才是真正的成交之王呢？来看看最新的贝壳佛山成交小区榜，是不是出乎你的意料？

（9是万科金域中央、10是中海锦城）

在这个榜单上，桂城街道占了半壁江山（含平洲+三山），其余就是丹灶、罗村、小塘、张槎。

这些盘凭什么多人买？有两个特点：
一、他们全都是大盘；二、他们都是所在板块里，拥有稀缺资源的项目。

例如，丹灶的桂丹颐景园，几乎是整个丹灶里交通最便捷、社区最舒服、自带幼儿园、对面还有丹灶第一个大商场，关键还不贵。
它没有对手。
再如罗村的时代倾城，也是整个罗村里最近中心广场、出行最便利、社区大楼距宽，底商多近学校，关键也不贵。
它的对手，各有各的拉胯。（近机场、近墓园啥的）
挑个近点的说，三山的保利西雅图，对比隔壁的中海户型更好，对比诺丁山底商更成熟，家楼下就是小学；在去年那波涨幅来临前，西雅图一直是整个板块里价格最能打的项目，不过现在的价格已经上去了，优势没那么明显了。
它的对手，要么户型差，要么荒，要么贵。

我们常以为景观才是稀缺资源，但其实比别人更多的底商、更便利的出行、更好的户型，还有更能打的价格，还能同时拥有这些条件，就是二手市场里的稀缺资源。

所以考虑投资，得分两种情况。

第一种是，如果你资金够，又懒得挑，那就闭着眼选桂城，在未来几年，中心价值只会更加巩固。

第二种是，如果你钱不够，还得兼顾自住，尽量留在市区，尽量选所在板块里的大盘，最好还是交通方便、配套更好的次新房。

如果以后要置换的，别买远大新，就算流通好，但价格上不来，也别买老破小，大多数流通都差，第一套房子涨不起来，你就很难凭自己能力换套大房。

自己打工就那点钱了，房子帮你增点值，这不就是投资的初衷吗。

哪些盘不买也看看？

为什么基哥会建议大家多留意新盘，去看看好盘？

因为这是一个优胜劣汰的市场，设计会进步，产品会升级，你可以不懂建筑细节，但你一定要知道，怎样的房子才是好房子，什么户型才是市场主流。

这会对你自己选房的时候，非常有用。

那么2022年，将会有哪些优秀项目入市呢？

【平洲】保利竹基湖地块：

保利最近几个新盘的户型，都让人眼前一亮，例如映月湖天珺、保利维塔等，这次的全新地块，夹在千灯湖和映月湖中间，又会有怎样的产品呢？很期待。

| 项目所在地块位置

【南海之眼】保利维塔二期：

二期住宅的户型，基哥的同事哈喽少女看过，她表示“比保利天悦正”！目前市场豪宅主流的配置：长阳台、大开窗面、中岛厨房，它都有！

| 保利维塔项目效果图

【桂城】碧桂园灯湖盛世：

基哥收到风，该盘的户型会有调整，具体怎么调，会不会向多项市场豪宅标配靠拢？到时候一起看看。

| 碧桂园灯湖盛世航拍图（拍摄时间2021年11月）

【三山】万科璞悦山：

这盘最大看点其实在于项目的配建，例如园区的打造、学校的资源、医院的配置等等，目前可以输出的信息还比较有限，我们持续关注。

| 万科璞悦山效果图

【奇槎】鹏瑞·三龙湾1号：

功夫君已经提前瞄过户型了，跟鹏瑞大良项目相当，都非常精彩，开窗面帅极了，到时候不论要不要验资，都去看看吧。

| 鹏瑞·三龙湾1号项目效果图

【亚艺】建投恒福壹号：

据了解，这个盘的户型设计真的很特别，可以说市场上还没相似的，估计高层无遮挡的景观会非常棒，天湖郦都富人们的置换需求，很大可能就是它来承接了。

 | 建投恒福壹号项目效果图

【城南】保利秀台天珺：

这盘目前还很神秘，项目要做地标的决心非常强烈，整盘的格调、配置也很高，如果要找一个盘跟鹏瑞PK的，基哥认为就它了。

| 保利秀台天珺效果图

【北滘】中海北滘TOD新盘：

去年中海文锦国际、中海丽湾尚宸的户型设计，都让很多人耳目一新，原来客厅可以这么大！北滘新城中海悦林熙岸，去年也是卖得红红火火，那么二进北滘新城的中海，能不能再刷我们的三观呢？静候佳音。

| 中海北滘TOD地块航拍

其实，以上这些纯新盘，大多地价都不便宜，个个都是板块标杆，很有可能都是要捅破区域楼价天花板的，不拿出过人的产品，怎能服众？

所以这些项目的户型设计，都是下了很多心思的，是顺应新时代的家庭需求的，就算买不起，也可以学习一下，给自己小窝来个户型改造，也很妙啊。

好了，今天基哥就先说这么多，有什么疑问，评论区见！

编辑：功夫基

审校：功夫茶、功夫财

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